介绍

再过几个月,“房子是用来住的,不是用来炒的”的主张将达到七年之痒。 中国人民银行发布的2023年第二季度货币政策执行报告中,“房子是用来住的、不是用来炒的”已经消失了,但我曾经知道,“房子是用来住的、不是用来炒的”一直在出现近四年来央行报告中的“不把房地产作为刺激经济的短期手段”就像孪生兄弟。 中央对房地产行业的政策调控决心可见一斑。

这次,“房子是用来住的,不是用来炒的”和“不把房地产作为短期拉动经济的手段”同时“消失”,取而代之的是“适应房地产业发生重大变化的新形势”。房地产市场供求关系,及时调整和优化房地产政策,促进房地产发展”。 市场正在稳步健康发展。” 至此,房地产行业的表述变化背后有何深意? 房地产行业的命运是否会迎来新的转折、新的变化?

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快四年了,这次再没有提“房子是用来住的、不是用来炒的”

2016年,三四线城市全面复苏,整个行业呈现出欣欣向荣的景象。 大家都沉浸在喜悦之中,尤其是位于三四线城市的企业。 他们一定感叹这一切来之不易,那就是从2016年开始,行业进入了发展的快车道,行业总量也迈上了新的台阶。

也正因为如此,政策再次出炉。 2016年国庆节启动新一轮政策调控,持续推进。 2016年底,也就是12月,中央经济工作会议首次提出“住房和住房”政策。 不是用来炒的”,即“房子是用来住的,不是用来炒的”。2019年7月30日,政策基调进一步强化。中央政治局会议提出,首次提出“房地产不应该作为短期刺激经济的手段”,从此,“房子是用来住的,不是用来炒的”,就像一对孪生兄弟,始终相伴而行。而且成双成对,形影不离。从2019年二季度货币政策执行报告开始,除了少数几个季度,两者一直紧密地结合在一起。从2019年四季度开始,一直到2023年一季度,两者已经不曾分离,不曾离开。央行公开发布的货币政策执行报告。

为什么“房子是用来住的,不是用来炒的”从这份报告中消失了? 回顾历史,我们可以发现,自始至终,住房一直是“民生”的属性。 无论是福利分房时代还是住房市场化时代,无论是国家分配住房还是各类主体参与供应,其目的都是为了满足老百姓最根本的住房需求,解决解决居民住房短缺问题,确保人人有住房、过上好日子。 住房本身就是“社会化”的象征,所谓“市场化”只是一种手段,目的是实现“社会化”,让老百姓有途径有办法获得住房。无论是一代还是一代,而支持按揭贷款或者借助企业扩大供应,目的就是让老百姓住上自己的房子。

房子既然是用来住的,如果其他属性太强,肯定会显得过时,尤其是带有“投机”成分的。 房子已经成为一种金融产品,用来盈利,而房子的价格也被炒高了,老百姓买房的成本增加了,价格也水涨船高,买房变得更加困难。获得一套房子。 离“共同富裕”的目标越来越远,“幸福感”被削弱,这显然违背了其根本属性。 “房子是用来住的,不是用来炒的”,明确强调了房子应具备的“居住属性和社会属性”。 作为金融产品进行炒作,对普通居民来说是不公平的。

此时此刻,还没有提到“房子是用来住的,不是用来炒的”、“房地产不能作为短期刺激经济的手段”。 可能的原因如下:

一是房地产与我国经济发展运行的关系发生了变化。 过去,经济增长严重依赖房地产。 当经济增长面临压力时,房地产可以起到幕后推手的作用。 但现在两人的关系已经发生了变化。 逆转,房地产正处于阵痛期,其发展更多依赖于整个经济形势的变化。 经济形势好转可以带动整个行业的发展;

其次,“炒作”的基础已经不复存在。 此时,大家买房的热情已经不再像以前那样了。 首先,由于城市化速度正在放缓,人们对住房的需求已经达到了一个地步,很难像以前那样增加数量; 其次,由于就业预期悲观、收入不确定性、房价下跌等因素,普通老百姓很难再像以前那样热情买房了。 2023年以来出现了一个现象,刚性、改善性需求萎缩了。 相反,核心城市核心区域的豪宅抢购热潮依然存在。 原因在于,在经济增长承压、行业形势不明朗的情况下,核心地段的豪宅确实成为了一种对冲的工具,一种保值增值的工具。

市场形势远低于预期。 国家统计局数据显示,2023年1月至7月商品房销售面积66563万平方米,同比下降6.5%,降幅继续扩大。 其中,住宅销售面积下降4.3%。 商品房销售额70.45亿元。 继3月至6月增长后,再次出现负增长,下降1.5%。 其中,住宅销售增长0.7%。 7月份单月,商品房销售面积和销售金额分别为7亿平方米和7万亿,环比下降45%左右,同比下降15.5%和19.3% % 基于 2022 年同期的低基数。

企业的表现也印证了市场需求支撑的减弱。 7月份,房地产企业销售业绩普遍呈现负增长。 30强房企单月业绩环比下滑37%,同比下滑近30%。 民营房地产企业业绩萎缩更为明显。 前30名房企中,民营房企单月业绩下滑44%。 %,最高跌幅达到71%。

当前,面对不确定的形势,很多消费者不再有能力和意愿去支持住房消费,也不再进行过多的其他消费。 他们只是尽量保证自己处于安全状态,少消费,多储蓄。 为了应对任何外部不确定性的到来,毕竟在经济压力时期,没有人能保证一份稳定的工作或稳定的收入来源。

住房本来就满足民生属性,就应该始终发挥好这一作用,成为满足人们住房需求的“社会化”载体。 虽然“房子是用来住的,不是用来炒的”并没有出现在货币政策实施报告中,但更多的是政策基调上的权衡。 并不是“房可以炒”的默认行为,而是目前“炒”已经没有基础了。 不是每个人都能承受贸然炒房的风险。 “房子是用来住的,不是用来炒的”,提出了这么多年,已经深入人心。 房屋的首要职责是发挥“住”的作用,政策的重点必须改变。 要继续支持居民住房需求,加强居民住房需求保障。 具体来说,体现在更加注重保障居民刚性和改善性住房需求。

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第三强调新形势:市场供求关系发生深刻变化

二季度货币政策执行报告对房地产行业新形势的判断,已是第三次提及行业形势变化。 前两次是7月14日,中国人民银行召开2023年上半年金融统计会议。发布会上首次提出“我国房地产市场供需关系行业发展发生了深刻变化。 十天后,在24日的中央政治局会议上,正式提出了这一新形势的基调。

此次调整背后最深刻的原因也源于行业阵痛的现实。 消费者心态发生了变化,购买力迅速变得“隐形”,宏观经济的走势影响着每个人的决策。 不得不承认的是,自23号文以来,在“市场化”工具的帮助下,房地产行业已经度过了住房紧缺的阶段,但在一定程度上已经出现了过剩。 在房地产行业快速发展的时期,无数企业将建筑工地向城市边缘扩张,搬迁至县城。 无数商品房如雨后春笋般拔地而起。 这自然会带来一个问题。 很多地方的住房供应已经是供大于求,进一步大规模开发显然已经不合时宜。 消费者的钱包已经支撑不住了。 供应总体充足,但仍有消费者尚未满足住房需求。 当务之急是保护那些仍然有住房需求的人。 住房需求尚未得到满足的消费者。

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新形势下政策发力四大方向

该行业已经陷入阵痛两年多了。 在此期间,不少房地产企业在重压下倒闭。 风险扩散势头依然没有减弱的迹象。 卷入其中的房地产企业也在苦苦寻找出路,但始终未能如愿。 有所收获。 现在的局面,已经不是个人能够抗衡的了。 形势比人强。 个人的微薄力量已经无法应对复杂严峻的挑战。

7月份以来的一系列迹象和会议基调也表明产业政策需要更加积极地调整:

一是适应新形势,政策必须优化调整。 行业形势发生了变化,与之相伴的政策也必然不会一成不变。 要结合实际情况及时优化房地产政策,促进房地产市场平稳健康发展。 现在来看,很多政策显然已经过时了。 即使很多政策放开,也无法激发购房者的热情。 如果政策仍然是限制性的,那就没多大意义了。 也有一些购房者因为一些政策的到位而不买房。 限制,显然这些政策的存在确实无意中伤害了一些人的合理住房需求。

二是金融支持要到位,落实“金融十六条”。 2022年11月,“金融十六条政策”出台。 十六项政策涵盖企业融资、风险化解、保交房、保租金等多个方面。 但政策出台后,并没有达到预期效果。 核心原因是在实际执行层面没有太多实际落实。 包括“三支箭”的推出,都没有取得理想的效果。 据统计,“三支箭”出台后,已有100多家房企获得银行授信额度超过6万亿元。 但在实际操作中却遇到重重阻碍,导致实际金额并不理想。 在融资方面,在发债方面,融资增信的企业融资仍存在诸多限制,能筹集到的金额也有限,受益的企业屈指可数。 所以你可以看到,尽管有这么多的扶持政策,但是企业的经营状况并没有明显的改善。 资金日益捉襟见肘,连稳定的民企也无力支撑。 到2023年上半年,一些稳定的民营企业的现金与短期负债比率已经接近临界值,如果融资端政策不改变现状,继续收紧政策,影响可能会进一步扩大。可以想象。 当前形势下,融资端给予充足支持,稳定龙头企业、稳健企业经营至关重要。 这是重中之重。

三是“保需求”要深入有效支持刚性、改善性住房需求。 尽管政策不断变化,但有一点是不变的,那就是对需求侧的保护。 尽管消费者购房决策受宏观经济形势影响较大,但政策也不能不积极。 现有政策框架内的内容需要进一步优化和调整落实,包括降低首套房首付比例和新增及存量贷款利率、购买改善型住房免税和免征、个人住房贷款等“无需认购贷款即可认房”等。

四要始终如一地“保楼交付”,守好最后一道防线。 “保交楼”是生命线。 政府和企业都必须守护。 如果不能实现“保交楼”,那么整个行业的信心将难以恢复。 纵观整个行业,绝大多数企业都在想尽办法“保交房”,而“保交房”实际上占用了企业大量的资金,使得在环境中销售不畅、融资紧张,企业短期现金流面临巨大压力。 在“保障性住房”层面,需要更好地发挥企业的力量。 市场主体能力更强,是“保障性住房”的首批参与者。 他们更了解现实,更了解消费者。 需要让市场主体守住这个底线,让其他各方充当助手,提供方向、提供支持、提供保障。 该优化的政策要及时优化,该调整的领域要及时调整。 在“保交”和业务经营之间要取得良好的平衡,不应该牺牲“保交”和业务经营。 “保证交付建筑物”可能不可持续。

五是要加强保障房、城中村、保障性住房建设,切实推进。 可见,无论是保障房、城中村改造,还是保障性住房建设,都是构建产业新模式的重要组成部分,是拉动内需的重要组成部分。 在当今的行业形势下,这些内容可能与绝大多数企业没有太大关系。 当他们无法维持自己的经营时,他们就没有时间投入更多的精力和资源来安排此类业务。 需要更多务实的政策支持。 这些业务的推广已取得实质性进展。

阵痛期还很长,行业需要的是务实的政策和正确的落实。

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作者 admin